Kira Artışı Hesaplama
Mevcut kiranızı ve yenileme tarihini girin; konut veya çatılı işyeri için azami yasal artış oranı, artış tutarı ve yeni azami kira TBK m.344'e göre hesaplansın. 11.06.2022–01.07.2024 arasında yenilenen konut kiralarındaki geçici %25 tavanı otomatik tanınır.
İlgili Mevzuat: 6098 sayılı TBK m.344
Türk Borçlar Kanunu m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Taraflar anlaşamazsa kira bedelini yine bu sınırı aşmamak üzere hâkim belirler.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir (m.344/3). Ayrıca 7409 sayılı Kanun'la eklenen ve 7456 sayılı Kanun'la uzatılan geçici düzenleme, 11.06.2022–01.07.2024 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artışı %25 ile sınırlamıştı; TÜFE oranı %25'in altındaysa düşük olan oran uygulanıyordu. Bu dönem sona ermiş olup güncel yenilemelerde TÜFE sınırı geçerlidir.
Sık Sorulan Sorular
- Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemindeki kira artışı, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m.344). Bu sınır emredicidir: kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile yasal üst sınır uygulanır.
- Hangi TÜFE oranı esas alınır?
- TÜİK'in her ay açıkladığı 'on iki aylık ortalamalara göre değişim' oranı esas alınır; yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) değişim oranı değil. Uygulanacak oran, yenileme ayından bir önceki aya ait orandır. Bu hesaplayıcı yalnızca doğrulanmış dönem kayıtlarını kullanır; kayıtlı olmayan aylar için güncel TÜİK oranını sizden ister, uydurma oran üretmez.
- Kira artışında %25 tavanı hâlâ geçerli mi?
- Hayır. Geçici %25 tavanı yalnızca konut kiralarında, 11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında yenilenen sözleşmelere uygulanan geçici bir düzenlemeydi (7409 ve 7456 sayılı Kanunlar). 01.07.2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden TÜFE on iki aylık ortalama değişim sınırı geçerlidir. Bu hesaplayıcı yenileme tarihine göre doğru rejimi otomatik uygular.
- İşyeri kiraları da aynı sınıra tabi mi?
- Evet, çatılı işyeri kiraları da TBK m.344'teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim sınırına tabidir. Geçici %25 tavanı ise işyerlerine hiç uygulanmadı; yalnızca konut kiralarını kapsıyordu.
- Ev sahibi TÜFE üzerinde artış isterse ne olur?
- TBK m.344 emredici olduğundan, yasal sınırı aşan artış talebi veya sözleşme hükmü aşan kısmıyla geçersizdir; kiracı yasal sınıra göre hesaplanan kirayı ödeyerek borcunu ifa etmiş sayılır. Uyuşmazlık halinde sulh hukuk mahkemesinde tespit istenebilir — somut durum için bir avukata danışmanız uygun olur.
- 5 yıldan uzun süren kiralarda kira nasıl belirlenir?
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda, taraflardan biri hâkimden kira bedelinin tespitini isteyebilir (TBK m.344/3). Hâkim, TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu 'kira tespit davası' senaryosu bu hesaplayıcının kapsamı dışındadır.